Mua Nhà ở Mỹ Để Đầu Tư, Kinh Doanh, Hoặc ở

Giấc mơ mỹ của đa số người Mỹ gốc Việt đó là có thể mua nhà ở Mỹ. Có nhiều yếu tố để quyết định bạn có nên mua nhà hay không? Ví dụ tuổi trẻ thích thuê nhà vì thuận lợi cho đổi công việc. Người kiên nhẫn thì thích mua nhà cho thuê để kiếm thu nhập bị động.
Khi mà thị trường bất động sản Mỹ đang lên một cách chóng mặt vào thời điểm hiện tại (2017 – 2019) thì một số ít chuyên gia kinh tế khuyến cáo là bạn nên cẩn thận vì đó là hiện tượng bong bóng bất động sản.
Điều đó sẽ làm cho bạn phân vân là có nên mua nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện tại hay không? Mình xin được chia sẻ cách mình quyết định có mua nhà ở Mỹ hay không.

 

mua nhà ở mỹ
Có Nên Mua Nhà?
Thử hình dung với một mức lương căn bản ở Mỹ hiện tại là $10.50 thì bạn có làm 100 năm cũng không đủ tiền mua một căn nhà có giá trị trung bình nữa triệu đô la tại California hoặc $250 ngàn cho toàn nước Mỹ.
 
Tình trạng đáng báo động đến nổi khi giá thuê nhà lên cao, thực phẩm, học phí… tăng chóng mặt vì giá trị đồng đô la Mỹ xuống giá trị.
Từ đó dẫn đến làn sóng di cư từ những thành phố đắt đỏ như Los Angeles, New York… sang những khu vực dễ sống hơn như Texas, Arizona.
 

Khi nào thì được gọi là bong bóng bất động sản khi mua nhà ở mỹ?

 
Tình trạng giá nhà lên quá nhanh sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 trong thời gian ngắn một vài năm sẽ làm giá trị thực của bất động sản thấp hơn giá trị hiện tại.
 
Khi các đài báo chí nói về tình hình tiêu xài của người tiêu dùng tăng cao mà quên đề cập đến việc mượn nợ từ thẻ tín dụng để mua sắm, việc mượn nợ để mua nhà khi không có khả năng để chi trả tăng chóng mặt.
 
Thì đến một ngày khi tỉ lệ không thể chi trả tiền nhà (morthgage) lên cao do tình hình kinh tế suy thoái, chi tiêu nhiều hơn thu nhập hoặc đơn giản là người dân mất niềm tin vào thị trường bất động sản thì bong bóng bất động sản sẽ nổ.
 

Có nên mua nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện nay?

 
Mua nhà hay không phụ thuộc vào mục tiêu của bạn
Việc bạn có mua nhà ở Mỹ hay không phụ thuộc vào mục tiêu của bạn như mua nhà để đầu tư, mua nhà để cho mướn, hoặc mua nhà để ở. Hoặc bạn mua nhà để sửa và bán lại ngay lập tức. Việc xác định mục tiêu rất quan trọng vì nó sẽ ảnh hưởng tới chiến thuật mua nhà của bạn.
Nếu bạn mua một ngôi nhà vượt khả năng chi trả thì rất dễ dẫn đến ngân hàng kéo nhà. Chưa kể nếu như bạn mất việc khi kinh tế suy thoái thì bạn cũng sẽ không có khả năng chi trả hàng tháng dẫn đến căn nhà bạn sẽ bị bán đấu giá bởi ngân hàng.
Hồi năm 2008 hơn 50% dân Mỹ bị điêu đứng vì tình trạng như vậy dẫn đến học bị mất trắng tiền để dành về hưu, tiền tiết kiệm, mất luôn căn nhà vì mua nhà sai thời điểm.
 
Hiện tại mức nợ của dân Mỹ mượn để mua nhà lên đến 15 ngàn tỉ đô, trong khi mức mượn thẻ tín dụng lên đến 1 ngàn tỉ đô, và mức mượn nợ cho đi học là 1.5 ngàn tỉ đô la. Để dễ hiểu hơn thì nếu quy ra mỗi người dân hiện đang là công dân mỹ thì mỗi người nợ xấp xỉ 60 ngàn đô la mỹ chưa kể các loại nợ khác.
 

“Một nền kinh tế mà mỗi công dân sinh ra sẽ gánh một cục nợ ~ $60 000 đô la Mỹ vào thời điểm hiện tại thì đã quá hạn cho một chu kỳ xuống giá để về lại giá trị thực.”

Để giải thích rõ hơn cho việc bạn có nên đầu tư vào bất động sản vào thời điểm hiện tại hay không thì mình sẽ giải thích theo các bước phân tích sau. Bằng cách tự phân tích này bạn cũng có thể tự quyết định được việc có nên mua nhà vào bất cứ thời điểm nào.

 

Phương Pháp Đầu Tư Bất Động Sản

 

Căn nhà có phải là một tài sản (asset)?

 
Nhiều người Việt mình luôn có một quan niệm rằng an cư rồi mới lập nghiệp và thật sự là chúng ta luôn coi căn nhà là một tài sản. Điều đó có thể đúng nếu bạn ở trong nước nhưng chưa hoàn toàn đúng nếu như bạn sở hữu một căn nhà ở nước mỹ.
 
Chúng ta thường có quan niệm sai lầm rằng tài sản là nhà, xe trong khi thật ra chúng là cục nợ nếu như nhà và xe không giúp bạn làm ra tiền hoặc là phương tiện giúp bạn làm ra tiền.
 
Một vật được định nghĩa là tài sản khi mà chúng giúp bạn làm ra tiền.Ví dụ như căn nhà bạn đang ở có giúp bạn làm ra tiền không hay là đang làm bạn mất tiền.
 
Việc sở hữu một căn nhà ở mỹ khá tốn kém nếu so sánh với việc đi thuê nhà bởi vì tâm lý người việt bao giờ cũng muốn mua một căn nhà để ở chứ không phải để đầu tư.
Việc mua nhà để ở sẽ làm bạn nghèo nếu như bạn không biết cách bằng việc bạn phải chi trả cho các vấn đề sau:
  • Tiền thuế nhà: tùy theo giá trị căn nhà và tiểu bang thì bạn có thể phải trả từ 1% đến 2% theo giá trị căn nhà của bạn đang ở hàng năm.
  • Ví dụ như bạn đang sở hữu căn nhà giá trị 300 ngàn đô la mỹ thì bạn sẽ phải đóng thuyến khoảng 3 ngàn hoặc 6 ngàn một năm.
  • Tiền bảo hiểm nhà: thông thường thì khoảng 1 ngàn đô một năm nếu như căn nhà nằm ở khu vực dễ có thiên tai như lũ lụt, động đất, cháy rừng hoặc lốc xoáy thì có thể hơn.
  • Tiền vận hành căn nhà: bạn phải trả tiền điện, tiền nước, tiền cắt cỏ, và nếu như ở trong khu có cổng bạn phải trả thêm tiền gọi là tiền hoa. Cộng dồn lại có thể lên đến 4 ngàn đô la cho một năm.
  • Tiền bảo trì căn nhà: khi mới mua nhà xong bạn cần sửa sang lại để có thể vừa ý mình. Chưa kể căn nhà cần bạn bảo trì mỗi 5 năm một lần để đảm bảo không bị xuống cấp. Việc bảo trì này rất tốn kém có thể làm bạn mất 2 ngàn đô cho 1 năm.
  • Trung bình nếu như bạn không làm gì hết thì căn nhà làm bạn tốn 10 ngàn đô la một năm chưa kể tiền lời bạn phải trả để mượn tiền ngân hàng mua nhà có thể lên đến 200 ngàn đô trong vòng 30 năm. 
  • Tổng cộng bạn sẽ tốn khoảng 20 ngàn đô la mỹ mỗi năm nếu sở hưu một căn nhà 300 ngàn đô la. Trong khi việc đi mướn nhà ở sẽ tốn khoảng 20 ngàn đô la cho một gia đình 4 người.
  • Từ đó có nhiều bạn trẻ không muốn mua nhà vì tốn kém, vốn nhiều, và không dễ để chuyển công việc được.

 

“Để căn nhà được coi như một tài sản thì căn nhà phải giúp bạn làm ra tiền bằng cách giá trị căn nhà đi lên, và chi phí để sỡ hữu căn nhà ít hơn chi phí đi thuê nhà. Hoặc bạn mua nhà cho thuê lại và căn nhà này giúp bạn có thu nhập hàng tháng.”

 

Nước Mỹ Đang Nợ 21 Ngàn Tỉ Đô La!
 

Trong điều kiện nào thì căn nhà là một món nợ (liabilities)?

 
Việc sở hữu một căn nhà được coi như một món nợ khi mà bạn không còn đủ khả năng trả tiền nhà hàng tháng (Morthgage) hoặc giá trị căn nhà của bạn thấp hơn mức tiền bạn nợ ngân hàng.
 
Để tránh tình trạng này thì bạn không nên mua căn nhà quá mức nhu cầu của mình. Ví dụ như mua nhà 4 phòng trong khi bạn chỉ có 2 người hoặc đơn giản là chi phí bảo trì căn nhà quá tốn kém. Nếu bạn muốn mua nhà cho thuê thì cần gì mua nhà đẹp, bự.
 
Có nhiều bạn trẻ bị mắc vào cái bẫy nhà to, nhà đẹp trong khi thật ra đó là một món nợ làm bạn tốn kém. Từ đó dẫn đến tình trạng bạn phải đi làm cật lực để trả lãi ngân hàng và không bao giờ có thời gian để tận hưởng cuộc sống. Cũng như bạn tự hỏi rằng tại sao làm hoài mà không có dư.
 

Làm sao để xác định bất động sản bị bong bóng?

 
mua nhà ở mỹ
 
Để xác định bất động sản có bị bong bóng hay không thì chúng ta cần xác định là giá trị của chúng có đang đúng giá hay chưa.
Vậy thì làm sao biết được khi nào thì bất động sản đang ở dưới hoặc trên giá trị để chúng ta có thể bán khi trên giá trị hoặc mua khi đang ở dưới giá trị để có thể kiếm lợi.
 
Bạn có bao giờ nghe một thuật ngữ là “Lãi Suất” hay gọi là “Interest Rates”. Nền kinh tế của Mỹ được chi phối bởi ngân hàng trung ương Mỹ Fed bằng cách quản lý các gói kích thích kinh tế và lãi suất từ đó ảnh hưởng tới tín dụng cho vay và lạm phát.
 
Khi mà ngân hàng trung ương mỹ giữ mức lãi suất thấp quá lâu từ năm 2008 đến 2016 thì sẽ khuyến khích dân mỹ, ngân hàng mỹ mượn tiền tiêu xài nhiều hơn như mua nhà, mua xe…
Và khi lãi suất được nâng lên, nền kinh tế Mỹ sẽ bị suy thoái vì dân mỹ sẽ không còn đủ tiền để trả lãi vì sự chi tiêu quá nhiều dựa trên việc đi mượn.
 
Việc nâng cao lãi suất của ngân hàng trung ương mỹ làm cho các nền kinh tế mới nổi  như Việt Nam và tất cả các nước khác điêu đứng vì sẽ dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt và tín dụng để các nước này vận hành nền kinh tế.
 
Mặc dù tiền mặt và tín dụng là một dạng nợ nhưng khi không được sự bảo đảm bởi ngân hàng trung ương Fed bạn sẽ thấy rằng các nền kinh tế mới nổi sẽ bị thiếu tiền mặt để vận hành nền kinh tế của chính mình.
mua nhà ở mỹ
Giá Nhà Đắt Đỏ Ở Mỹ
Điều đó trả lời cho chúng ta rằng: bất động sản mỹ đang bị bong bóng vì lãi suất quá thấp trong một thời gian dài là 10 năm từ năm 2008 đến 2018.
 
Một kỷ lục được các chuyên gia kinh tế đánh giá là đã tạo ra một khối bong bóng lớn nhất trong lịch sử nhân loại.

 

Khi nào thì bong bóng bất động sản mỹ nổ? Dẫn đến suy thoái kinh tế?

 
Câu trả lời là: Không biết khi nào sẽ xảy ra hết. Nhưng điều chúng ta cần biết là nó sẽ xảy ra trong một ngày không xa.
Khi mà ngân hàng trung ương Mỹ nâng mức lãi suất lên 4 hoặc 5% trong vòng vài năm tới (2020? Hoặc 2024?) có thể sẽ là một điều kiện để dẫn tới hiện tượng suy thoái.

 

Hiện tại vào năm 2019, Fed đang hạ lãi suất để kích thích nền kinh tê có nguy cơ suy thoái. Tương lai khi các con bài đã ra hết thì có thể giới thiệu lãi suất âm, có nghĩa là bạn được tiền lãi nếu vay tiền.
 
Trước khi hiện tượng suy thoái xảy ra thì sẽ có lạm phát bằng việc lên giá của tất cả mọi thứ trong khi tiền lương căn bản chỉ từ $7.25 đến $10 đô la.
 
Hiện tượng kinh tế nóng lên vào thời điểm 2016 đến nay giải thích cho việc cho vay dễ dãi để kích thích kinh tế và sự lạc quan của dân Mỹ vì chính sách kinh tế có hiệu quả của chính phủ hiện tại.
 
Tình trạng giá cả leo thang sẽ dẫn đến siêu lạm phát như Argentina, Zimbabwa, hay Venezelua…từ đó giá trị một căn nhà có thể lên đến nữa triệu đô la hoặc 1 triệu đô la trong một vài năm tới (2020? hoặc 2024?).
 
Có Nên Chuẩn Bị Cho Một Cuộc Đại Suy Thoái Kinh Tế?
Khi Mà Việc Mua Thực Phẩm Sẽ Không Dễ Dàng Như Hiện Nay.
 
Sau siêu lạm phát sẽ là một cuộc đại suy thoái kinh tế như Great Depression” Mỹ năm 1929. Theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư thông minh khi thị trường bất động sản xuống khoảng 50% đến 90% giá trị là lúc bạn nên bắt đầu mua nhà, và đầu tư vào bất động sản.
 
Nếu như bạn có đủ tiền để không phải mượn ngân hàng thì việc mua nhà hay không mua vào thời điểm hiện tại sẽ tùy thuộc vào sự lựa chọn của mỗi cá nhân, sở thích.
Tóm lại, nếu như bạn mua nhà để ở thì chỉ cần tính nếu tiền trả ngân hàng để mua nhà ít hơn tiền đi thuê nhà là nên mua nếu có giá tốt và địa điểm tốt. Bên cạnh đó bạn cũng nên tìm một nhà môi giới bất động sản giỏi để họ có thể tư vấn cho bạn về các khía cạnh chuyên sâu.

Leave a Reply

Your email address will not be published.